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　　虽然7~8月份青岛楼市新盘纷纷上阵，赶在奥运之前开盘销售，相对于那些不得已而“赶考”的开发商而言，还有更多的楼盘选择静观其变以待下一个旺季。记者了解到，我市继奥运前的推盘高峰过后，8月份奥运期间推新盘聊聊无几，而与之行成鲜明对比的是，众多楼盘不约而同的将开盘时间定在9月份以后，其中相当一部分原本此前就准备上市。

　　据记者了解，我市预计在9、10月份开盘的楼盘将达到一个新的高峰，截止到目前，包括市南区的都市118（

　　）二期、100福国际山庄五期二组团等十多个楼盘都准备在该时间段亮相。 记者注意到，即将上市销售的楼盘除部分原本计划在“金九银十”阶段开盘之外，不少项目已经进行了相当一段时间的推广，面对尚不确定的市场现状，他们均不同程度地采取了观望。市南区一家新盘项目负责人告诉记者，目前样板间已经做好，但具体开盘时间尚未确定，据了解，该楼盘售楼处从4月份开始就已启动接待，而开盘日期则是一推再推，现如今计划在10月份开盘。该区域另外一家新盘负责人表示，项目目前暂定于9月份开盘，但看情况有可能推迟到10月份，主要是担心奥运会过后房产市场不能立即恢复，购房者的关注度不能在短时间调整到房产项目中。

　　虽然奥运会刚刚结束，部分后期准备开盘的楼盘看似按兵不动，但眼下这些项目并没有闲着。记者了解到，对于多数开发商而言，延迟到9月份以后上市的目的是为了更好地研究市场，来自业内的消息显示，近一段时间，各家预备上市的楼盘在8月份“潜伏期”内可谓动作频频，调查周边市场、业主预期、业主装修建议反馈、反复修改项目规划样板房方案等，对产品进行不断深化、调整。 记者在调查中发现，为了使新盘更加地展现在购房者的面前，有的项目不仅仅局限于室内对样板间进行精心打造，而且在整个项目的园林景观、物业服务上均做了细致配套；此外，对市场进行细致入微的调研也是这一阶段的重要课程之一。在西海岸，某新盘的销售负责人拿着厚厚的市场分析表告诉记者，虽然项目还没有开盘，但同一区域楼盘的销量变动乃至当前购房者来访的路程、途径哪些楼盘都会记录在案，以备楼盘销售所需，该负责人表示，在长达几个月的时间里，西海岸市场的变化情况一直很微妙，所以价位始终都没有最终确定，在开盘前还会不停地观察，最终做出相应定价策略。

　　记者了解到，不少开发商选择在9、10月份开盘还有一个重要的原因是对供需两方面的考虑。政建投资集团副总经理王建军告诉记者，上半年的销售数据和市场状况给众多开发商很大的压力，面对销售不如人意的上半年，“金九银十”自然被赋予了很大的期待，也是今年开发商实现销售业绩不能再失去的宝贵时机。一业内人士同时表示不管是对中小型地产商，还是大型地产商，今年9、10月份都是比较难得的机遇，他表示大多数的中小型地产商会受资金的压力推货，而大型开发商多半会为一整年的业绩做冲刺。 王建军分析，从需求的角度上，每年的9、10月份也是不容错过的，这两个月是传统的购房旺季，基于这个原因，开发商也会选择在这个时间段推广项目。此外不少业内人士表示，今年的“金九银十”相比往年更加特殊，上半年购房者的观望促使市场上的刚性需求大量存在，这部分需求在奥运会之后能否释放是房地产项目下半年能否热销的关键所在。青岛青特置业有限公司营销总监杨怀瑜表示，不少购房者就是冲着奥运会之后房价能有所回落而选择了持币待购，如果奥运会过后大部分楼盘理性入市，就会与他们的预期造成一定的偏差，面对放量较大的房产市场，不少购房者会选择入市看房，随着看房者的增多，成交就不可避免，随着这部分购房者的加入，会促成一部分购房者打破观望，开创购房局面。

　　记者了解到，面对9月份即将来临的开盘潮，绝大多数的开发商表示会考虑理性入市。加快推盘速度、加速资金回笼成为该阶段推盘的主旋律。在入市价格的制定方面，多数开发商表示会采用平开或低开等理性的价格策略。青岛天应置业的策划经理任梦瑶表示，都市118项目周边虽然没有竞争性楼盘，但还是会考虑同等地段的二手房价位做参考，基本会实行“平开”的定价策略；杨怀瑜表示青特汇豪景苑二期价位初步定在7000元/平方米~7200元/平方米起价，这个价位包括精装修，在该地段同等档次的楼盘中属于一个非常合理的价格。 对此，王建军表示，源于众多开发商寄希望于“金九银十”带来的成交利好，理性入市将成为选择。理性入市包括两部分，其中之一为理性定价，这一点在7月份开盘的众多楼盘中被普遍采用，也起到了非常好的销售结果，迫于开发商对成交的需求，9、10月份的入市楼盘大都会采用这种方式。其次，理性入市还表现在新开盘的附加值上，不少开发商会在这个阶段更重视产品的优化和升级：设计更加合理、园内绿化追求更高，甚至实行快交付的现房进行销售，有的还会通过送家电、精装修等提高产品的附加值，种种措施会使整个市场的楼盘性价比大大提高，对于购房者来说，也是挑产品的好时机。

　　虽然“金九银十”的旺季值得一搏，但对于多数楼盘而言，面临的销售压力还是相当大的。据网上房地产数据得知，截止到8月25日，青岛全市住宅剩余可售套数43402套，按照上半年楼市认购成交17207总套数计算，整体消化率仅为23.9％，照此预测，不考虑新增上市量，从8月下旬计算，当前全市可售房源的平均消化周期为15.1个月，销售形势不容乐观。 因此，有开发商表示，今年情况非常特殊，大环境尚不明朗，再加上地震和奥运会等今年我国的大悲大喜，上半年准备开盘的不少楼盘一推再推，积攒到下半年开盘，会有更多的楼盘集中在9、10月份入市，加上上半年开盘的楼盘销售比较迟缓，就会造成下半年不仅新盘之间有竞争，在新盘和上半年推出的老盘之间也存在着竞争，销售的压力不容低估。 尽管如此，仍有不少开发商认为，虽然现有的市场供应量可以给新盘带来一定的影响，但相对而言，一些楼盘所剩余的楼盘单位很多存在消化难度，或在楼层上、或在朝向、设计上存在着一些不被购房者认可的因素，因此对种类繁多，挑选余地大的新盘不会造成很大的冲击，而在下半年的销售中，不确定的市场大环境才是最核心的压力。